전세사기 당하면 보증금 못 돌려받는 이유와 놓치기 쉬운 실수

작년에 지인이 전세 계약을 앞두고 등기부등본을 직접 떼어봤더니, 공인중개사가 말해주지 않은 근저당이 을구에 두 건이나 잡혀 있어 계약 하루 전에 특약을 다시 쓴 적이 있습니다.

이 글은 올해 처음 전세 계약을 하거나 재계약을 앞둔 세입자 기준으로, 전세사기예방을 위해 계약 전·당일·입주 후 각 단계에서 무엇을 확인해야 하는지 2026년 9월 시점 기준으로 정리했습니다.

등기부등본 열람 수수료는 통상 700원 내외, HUG 전세보증금 반환보증 대상 보증금은 수도권 7억원 이하, 신청은 계약기간의 1/2이 지나기 전까지라는 세 가지 숫자만 기억해도 전세사기예방의 절반은 시작한 셈입니다.

전세사기예방, 계약 전에 가장 먼저 확인할 것은 무엇일까

전세사기예방의 첫걸음은 계약 전 등기부등본에서 소유자와 선순위 채권을 확인하는 것입니다.

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 열람하면 통상 700원 안팎의 수수료로 바로 확인할 수 있습니다. 갑구에는 소유자 정보와 압류·가압류 여부가, 을구에는 근저당 등 담보권이 적혀 있습니다.

직접 떼어보면 생각보다 을구가 복잡한 집이 많습니다. 근저당 금액과 전세보증금을 더한 금액이 집값의 상당 부분을 넘어서면, 나중에 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 이른바 깡통전세 위험이 커집니다.

시기	확인할 것	놓치면 생기는 일
계약 전	등기부등본(갑구·을구), 건축물대장 위반건축물 여부, 시세 대비 보증금 비율	근저당·가압류를 모르고 계약해 보증금 회수가 어려워짐
계약 당일	계약 상대가 등기부상 소유자와 동일한지, 대리인이면 위임장·인감증명	소유자 아닌 사람과 계약해 전세사기 피해로 이어짐
이사 당일	전입신고와 확정일자를 같은 날 처리	대항력·우선변제권 확보가 늦어짐
입주 후	전세보증금 반환보증 가입, 등기부등본 재확인	집주인이 계약 후 추가 대출을 받아도 알 수 없음

안심전세앱으로 집주인 전세사기 이력을 확인하는 방법

안심전세앱에서는 임대인 정보를 조회해 보증사고 이력과 악성 임대인 여부를 확인할 수 있습니다.

HUG(주택도시보증공사)가 운영하는 안심전세앱은 무료로 내려받아 등록된 주택의 권리 정보, 임대인의 과거 보증사고 건수 등을 보여줍니다.

다만 일부 보도에 따르면 조회 범위가 임대인 동의 여부에 따라 달라질 수 있다는 지적이 있었고, 이를 보완하는 제도 개선이 논의되고 있다는 보도도 있었습니다.

직접 써보면 집주인이 조회에 협조해주지 않을 때는 답답한 경우도 있습니다. 이럴 때는 계약을 서두르지 말고, 등기부등본과 확정일자 부여 현황(임대인 동의 없이도 공인중개사를 통해 열람 가능한 경우가 있습니다) 같은 다른 자료로 보완하는 것이 안전합니다.

전입신고와 확정일자, 왜 이사 당일 함께 받아야 할까

전입신고는 대항력을, 확정일자는 우선변제권을 만들어 주기 때문에 이사 당일 함께 받아야 합니다.

주택임대차보호법에 따르면 대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다.

확정일자는 임대차계약서에 날짜를 공적으로 확인받는 절차로, 전입일과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 경매·공매 시 배당 순위가 정해집니다. 자세한 내용은 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법 원문으로 확인할 수 있습니다.

이사 당일 오후에 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 같이 받아보면, 담당 직원이 하루라도 늦추면 그 사이 집주인이 근저당을 추가로 설정해 순위가 밀릴 수 있다고 알려주는 경우가 있습니다. 미루지 말고 당일 처리하는 것이 핵심입니다.

구분	필요 조건	효력 발생 시점	얻는 권리
대항력	주택 인도 + 전입신고	신고 다음 날 0시	집주인이 바뀌어도 임차권 주장 가능
우선변제권	대항요건 + 확정일자	전입일·확정일자 중 늦은 날	경매·공매 시 후순위보다 먼저 배당

전세보증금 반환보증 가입 조건과 보증료는 얼마일까

전세보증금 반환보증은 보증대상 보증금 한도 안에서, 계약기간 절반이 지나기 전 가입해야 효력이 생깁니다.

HUG가 안내하는 보증 대상 보증금은 수도권 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하이며, 보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 일정 비율을 넘지 않아야 한다는 조건이 함께 적용됩니다.

다만 세부 비율과 주택 유형별 기준은 안내 자료마다 조금씩 달라, 가입 전 HUG 공식 홈페이지나 취급 은행에서 본인 계약에 맞는 정확한 한도를 다시 확인하는 것이 안전합니다.

보증금을 지키고 남는 목돈을 어디에 둘지 고민된다면 고금리 적금 조건과 실제 받는 금액을 따져본 글도 참고해볼 만합니다.

항목	내용
보증 대상 보증금	수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하(HUG 안내 기준, 변경 가능)
신청 시기	신규 계약 기준 계약기간의 1/2이 지나기 전
가입 거절 사유	위반건축물, 신탁등기, 과도한 선순위채권, 소유권 제한 등기 등
신청 경로	HUG 지사·협약은행 방문, 안심전세앱, 일부 부동산·금융 플랫폼
보증료	신혼부부 등 일부 대상은 지자체 공고에 따라 보증료 일부를 환급받을 수 있음

전세사기를 이미 당했다면 특별법으로 받을 수 있는 지원

전세사기 피해자로 인정되면 경·공매 유예, 우선매수권, 저리 대출, 긴급 거처 지원을 받을 수 있습니다.

절차는 거주지 관할 전세사기피해지원센터나 시·도에 피해 사실을 신고하고, 전세사기피해지원위원회의 심의를 거쳐 피해자로 결정되면 각종 지원이 연결되는 방식입니다.

2026년에도 국회에서 특별법을 개정해 지원 대상과 기간을 넓혔다는 보도가 있었지만, 세부 내용은 보도마다 조금씩 달라 정확한 적용 범위는 국토교통부나 위원회의 공식 발표로 다시 확인하는 것이 안전합니다.

전세금을 돌려받지 못해 급하게 대출로 자금을 메워야 하는 상황이라면 이자계산기로 대출이자부터 확인하는 글이 도움이 될 수 있습니다.

지원 내용	간단 설명
경·공매 유예	피해주택이 경매·공매로 넘어가는 절차를 일정 기간 멈춤
우선매수권	피해자가 거주 주택을 우선적으로 매수할 수 있는 권리 부여
저리 대출	주택도시기금을 활용한 이주비·생활안정 자금 대출 연계
긴급 거처	LH 등 공공임대를 활용한 임시 거주지 지원

요즘 늘어나는 전세사기 수법, 어떤 점을 조심해야 할까

무자본 갭투자, 신탁 사기, 이중계약이 최근 자주 보이는 전세사기 수법입니다.

무자본 갭투자는 집값과 전세금 차이가 거의 없는 집을 자기 돈 없이 사들여 세입자 돈으로 집을 채우는 방식입니다. 신탁 사기는 집이 신탁회사에 맡겨진 상태에서 원래 소유자가 신탁회사 동의 없이 계약하는 경우로, 등기부등본에 신탁 표시가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

• 무자본 갭투자: 매매가와 전세가가 거의 같은 집, 집주인이 여러 채를 동시에 돌리는 경우 주의
• 신탁 사기: 등기부에 신탁이 표시되면 수탁자(신탁회사) 동의서 확인 필수
• 이중계약: 같은 집을 여러 세입자에게 계약하는 경우, 전입신고 이력 조회로 확인

자주 묻는 질문

전세보증금 반환보증은 계약 후 언제까지 가입해야 하나요?

신규 계약은 통상 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 하며, 기한을 넘기면 가입이 거절될 수 있어 정확한 기한은 HUG 공식 안내로 확인하는 것이 안전합니다.

등기부등본은 어디서 얼마에 확인하나요?

대법원 인터넷등기소에서 열람하면 수수료는 통상 700원 내외이며, 계약 전과 잔금 직전 두 번은 떼어보는 것이 안전합니다.

전세사기를 당하면 가장 먼저 어디에 연락해야 하나요?

관할 주민센터나 전세사기피해지원센터, 정부24의 관련 창구에 피해 사실을 신고하고 피해자 결정을 신청하는 것이 첫 단계입니다.

안심전세앱은 누구나 무료로 쓸 수 있나요?

네, HUG가 운영하는 안심전세앱은 무료로 내려받아 임대인 정보와 보증사고 이력 조회에 활용할 수 있습니다.

확인한 출처

이 글의 제도·절차 설명은 2026년 9월 기준으로 아래 공식 기관 페이지를 참고했으며, 금액·기한은 변경될 수 있어 신청 전 재확인을 권합니다.

• 주택도시보증공사(HUG)
• 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법
• 정부24

전세사기예방은 등기부등본 확인, 전입신고와 확정일자, 보증금 반환보증 가입까지 순서를 지키면 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 여러분은 전세 계약 전에 어떤 부분을 가장 꼼꼼히 확인하시나요? 겪었던 시행착오가 있다면 댓글로 나눠주세요.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

EDITLAB이 매체는 Editlab이 발행합니다분야별 전문 매체 8곳과 무료 데이터 도구를 함께 운영합니다.네트워크 보기 ›

글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록