아파트 맞교환 절세 효과, 압구정 사례로 보는 증여세 주의점

최근 부동산 커뮤니티와 기사에서 ‘압구정 80억 아파트 맞교환’이라는 말이 유독 자주 보입니다.

17억원에 산 압구정 아파트가 지금 65억원이 됐다면, 몇 년 뒤 팔 때 내야 할 양도소득세가 지금보다 훨씬 커질 수 있다는 계산 때문입니다.

실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 압구정동 일부 단지의 전용 150㎡대 매물은 2017년 전후 15억~18억원 선에서 거래됐지만, 2026년 들어 60억~70억원대에 손바뀜한 사례가 다수 확인됩니다.

9년 사이 3~4배 넘게 오른 셈이라, 이 아파트를 그대로 팔면 양도차익에 대한 세금 부담도 그만큼 커지는 구조입니다.

이 글은 올해 처음 이 이슈를 접한 투자자나 1주택자가 ‘왜 강남 집주인들이 집을 팔지 않고 맞바꾸려 하는지’, ‘나도 따라 해도 되는지’를 궁금해하는 상황을 기준으로, 2026년 10월 말 현재까지 확인된 사실만으로 정리했습니다.

아파트 맞교환 절세라는 방법이 실제로 세금을 줄여주는지, 어떤 위험이 있는지 숫자로 짚어보겠습니다.

왜 지금 강남에서 아파트를 맞교환할까요

2028년부터 1주택자 장기보유특별공제가 크게 줄어들기 전에 양도차익을 미리 정산해두려는 움직임입니다.

기획재정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에 따르면, 1세대 1주택자의 장기보유특별공제 한도가 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원으로 제한됩니다. 지금은 한도 없이 보유기간과 거주기간 각각 연 4%씩, 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

이 개편안은 2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용될 예정이라, 2027년까지는 현행 공제를 그대로 받을 수 있는 유예 구간입니다. 그래서 고가 아파트를 오래 들고 있던 1주택자들이 이 기간에 양도차익을 한 번 정산해두려는 수요가 생긴 겁니다.

헤럴드경제 보도에 따르면 실제로 한국부동산원 통계 기준 2026년 상반기 전국 아파트 교환거래는 305건으로, 2023년 상반기 이후 3년 만에 가장 많은 수준으로 늘었습니다.

이런 흐름을 만드는 이유는 한 가지로 단정하기 어렵지만, 현장에서 공통적으로 언급되는 동기는 대략 다음과 같습니다.

• 양도차익 조기 정산: 공제가 축소되기 전에 그동안 쌓인 차익을 세금으로 한 번 정리해두려는 목적
• 현금 없이 상급지 이동: 큰 현금을 동원하지 않고도 다른 단지·동·층으로 옮겨가려는 목적
• 자녀 세대 정리 전 가격 확정: 추후 증여나 상속을 고려해 교환 시점 가격으로 자산가액을 미리 고정해두려는 목적
• 매수·매도 공백 회피: 집을 먼저 팔고 새 집을 구하는 동안 생기는 공백과 가격 변동 위험을 피하려는 목적

아파트를 맞교환하면 세금이 정말 줄어들까요

맞교환도 법적으로는 양도라서 양도세와 취득세를 그대로 내지만, 취득가액이 새로 설정되는 효과가 있습니다.

두 집주인이 서로 집을 맞바꾸는 순간에도 각자 자기 집을 ‘양도’한 것으로 보기 때문에 양도소득세를 내야 하고, 상대방 집을 받으면서 취득세도 새로 부담합니다. 세금을 면제받는 거래가 아니라는 뜻입니다.

다만 교환으로 새로 받은 집의 취득가액은 교환 당시 가액을 기준으로 다시 정해집니다.

지금 65억원짜리 집을 교환으로 받으면, 그 65억원이 새로운 취득가액이 되어 나중에 다시 팔 때 양도차익(판 돈에서 산 돈을 뺀 금액)이 크게 줄어드는 셈입니다.

이 차익 정산을 공제가 줄어들기 전인 2027년까지 끝내두려는 게 핵심 논리입니다.

맞교환이 실제로 성사되기까지는 보통 아래와 같은 절차를 거칩니다.

1. 조건이 맞는 교환 상대를 중개업소나 지인을 통해 찾습니다.
2. 두 집 모두 감정평가를 받아 시세 차이를 숫자로 확인합니다.
3. 차액이 있으면 현금으로 정산하는 조건을 교환계약서에 명시합니다.
4. 각자 자기 집을 양도한 것으로 보고 양도소득세를, 상대방 집을 받은 것으로 보고 취득세를 신고·납부합니다.
5. 소유권이전등기를 마치면 거래가 종료됩니다.

취득세도 일반 매매와 같은 기준으로 매겨집니다. 9억원을 초과하는 주택은 기본 취득세율이 3%이고, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해져 실제 부담률은 3%대 중반까지 올라갑니다.

65억원짜리 집을 교환으로 받으면 취득세만 2억원 안팎이 될 수 있다는 뜻이라, 집을 맞바꾸는 방법이 ‘세금을 아예 안 내는 방법’은 아니라는 점을 다시 확인할 수 있습니다.

적용 시점	보유공제	거주공제	공제 한도
지금~2027년	연 4%	연 4%	없음(최대 80%)
2028년	연 2%	연 6%	20억원
2029년부터	폐지	연 8%	10억원

자료: 기획재정부 2026년 세제개편안(2026.8.3 발표) 기준, 국회 심의 과정에서 변경될 수 있음

압구정 사례로 보면 실제로 얼마나 차이 날까요

같은 아파트라도 파는 시점에 따라 양도세가 최대 4배 넘게 차이 날 수 있습니다.

뉴시스가 2026년 7월 30일 보도한 모의계산을 직접 계산기로 다시 돌려보니 수치가 꽤 극적이었습니다. 강남구 압구정동 아파트를 17억원에 사서 10년을 살다가 65억원에 파는 1주택자를 가정한 계산입니다.

양도 시점	예상 양도소득세
현행(2027년까지)	약 3억 1,197만원
2028년 양도	약 8억 2,546만원
2029년 이후 양도	약 13억 2,046만원

이 모의계산은 1세대 1주택자가 10년 보유·10년 거주해 장기보유특별공제 80%를 받는 상황을 가정한 것입니다. 보유기간이나 거주기간이 짧거나 다주택자라면 공제율이 낮아져 세 구간 모두 세액이 더 커집니다.

또한 위 금액은 지방소득세(양도소득세의 10%)를 포함하지 않은 국세 기준이라, 실제 납부액은 표에 나온 금액보다 10% 가량 더 많다고 보면 됩니다.

물론 이 숫자는 특정 사례를 가정한 모의계산이라, 실제 보유기간·거주기간·1세대1주택 여부에 따라 사람마다 금액은 달라집니다. 중요한 건 ‘같은 집을 같은 가격에 팔아도 언제 파느냐에 따라 세금이 몇 억씩 벌어진다’는 구조 자체입니다.

맞교환했다가 증여세를 더 낼 수도 있다고요

동이나 층의 가격 차이를 무시하고 같은 금액으로 계약서를 쓰면 저가양수·고가양도로 보여 증여세가 붙을 수 있습니다.

세무 전문가들이 공통으로 짚는 함정이 이 부분입니다. 같은 단지라도 동·층·향에 따라 시세가 다른데, 이를 무시하고 ‘같은 값으로 바꿨다’고 계약서를 쓰면 한쪽이 싸게 사고 한쪽이 비싸게 판 것으로 비칠 수 있다는 겁니다.

이 경우 추가로 증여세나 양도세가 더 나올 수 있어, 감정평가를 거치는 게 안전하다는 설명이 많습니다.

세법에는 ‘저가양수·고가양도’ 규정이 따로 있습니다.

거래가격이 시가와 비교해 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액 이상 차이 나면, 그 차액을 증여로 보고 증여세를 매길 수 있다는 내용입니다(상속세 및 증여세법 제35조, 소득세법 제101조).

부모와 자녀, 형제자매처럼 특수관계인 사이의 맞교환이라면 이 규정에 더 쉽게 걸릴 수 있어 사전에 감정평가를 받아두는 것이 안전합니다.

구분	적용 기준	주의할 점
일반 거래	시가와 30% 또는 3억원 중 적은 금액 이상 차이	특수관계인이 아니어도 거래 관행상 정당한 이유가 없으면 적용될 수 있음
특수관계인 거래	위와 동일 기준, 입증 책임이 더 엄격	부모·자녀, 형제자매 간 교환 시 반드시 감정평가 권장

• 가격 차이: 동·층·향에 따라 시세가 달라 같은 금액으로 계약하면 과세 리스크 발생
• 중개수수료: 맞교환도 매매와 동일하게 공인중개사를 통하면 중개수수료가 그대로 발생(사전에 중개수수료계산기로 확인 권장)
• 교환 상대 찾기: 조건 맞는 상대를 구하기 어려워 실제 성사까지 시간이 걸림
• 가족 간 교환: 부모·자녀 간 집을 맞바꾸는 경우도 늘고 있지만 증여세 문제가 함께 얽히기 쉬움
• 제도 불확정성: 세제개편안은 아직 국회 심의 중이라 최종 내용이 달라질 수 있음

특정 지역의 과거 거래가가 궁금하다면 국토교통부 부동산실거래가 공개시스템에서 직접 조회해 시세 격차를 가늠해보는 것도 도움이 됩니다.

집이 없어도 이 흐름에서 배울 점이 있을까요

세제가 바뀌는 시점에 자산을 어떻게 재배치하느냐가 수익률을 가르는 핵심 변수라는 걸 보여주는 사례입니다.

80억원짜리 압구정 아파트가 없어도 이 뉴스에서 배울 건 분명합니다. 제도 변경 전후로 ‘지금 정산하는 게 나은지, 기다리는 게 나은지’를 미리 계산해보는 습관입니다. 주식이든 부동산이든 세율이나 공제 기준이 바뀌는 시점은 늘 자산 배분을 다시 점검할 신호입니다.

특히 세율 구간이나 공제 기준이 바뀌는 시점에는 ‘버티는 것’이 항상 유리하지는 않습니다.

압구정 사례처럼 공제가 줄어드는 시점을 넘기면 세금이 몇 배로 뛸 수도 있고, 반대로 성급하게 정리했다가 이후 공제 기준이 완화되면 손해를 볼 수도 있습니다.

결국 본인의 보유기간, 거주 요건, 1세대 1주택 여부를 먼저 점검한 뒤 전문가와 함께 시뮬레이션해보는 과정이 반드시 필요합니다.

부동산 외에 안전자산으로 분산해두고 싶다면 ISA·IRP 계좌를 활용하는 방법도 함께 챙겨볼 만하고, 실거래가나 투자 체크포인트가 궁금하다면 부동산 재테크 체크리스트도 참고가 됩니다.

자주 묻는 질문

아파트를 맞교환하면 양도세를 안 내도 되나요

아니요, 교환도 세법상 양도라서 각자 양도소득세와 취득세를 모두 냅니다. 다만 교환가액을 기준으로 취득가액이 새로 정해져 다음 양도 때 차익이 줄어드는 효과가 있습니다.

장기보유특별공제는 언제부터 바뀌나요

기획재정부 2026년 세제개편안에 따르면 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 공제 한도와 공제율이 단계적으로 줄어듭니다. 다만 국회 심의 결과에 따라 세부 내용이 바뀔 수 있습니다.

가족끼리 아파트를 맞교환해도 되나요

가능하지만 두 집의 가격 차이가 있으면 증여세 문제가 함께 생길 수 있습니다. 실행 전에 세무사와 상담해 감정평가와 차액 정산 방식을 먼저 확인하는 게 안전합니다.

맞교환 거래도 중개수수료를 내야 하나요

네, 공인중개사를 통해 맞교환을 진행하면 일반 매매와 동일하게 중개수수료가 발생합니다.

확인한 출처

• 기획재정부 — 2026년 세제개편안(2026.8.3 발표)
• 국세청 — 양도소득세·장기보유특별공제 안내
• 한국부동산원 — 아파트 교환거래 통계

세법 개편안은 2026년 10월 말 현재 국회 심의 전 단계이므로, 실제 적용 시점과 세부 수치는 신청·거래 전 공식 채널에서 다시 확인하시길 권합니다. 이 글은 투자 권유가 아니라 정보 제공 목적입니다.

여러분이라면 공제가 줄어들기 전에 정산을 서두르는 쪽과, 시장 상황을 더 지켜보는 쪽 중 어느 쪽을 택하시겠나요. 다음 글에서는 1세대1주택 비과세 조건과 자주 놓치는 실수를 다뤄보겠습니다.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

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글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록