휴게소 직계약 시범사업, 입점업체 조건과 신청 서류는 무엇일까

고속도로 휴게소에서 아메리카노 한 잔에 4,800원을 내면서 ‘이 돈이면 동네 카페가 낫겠다’고 생각해본 적 있다면 이 글이 도움이 됩니다.

창업이나 부업으로 매장을 열어보고 싶은 사람이라면 고속도로 휴게소 직계약 시범사업이 실제로 나에게 기회가 되는지가 가장 궁금할 텐데, 2026년 11월 현재 확인된 내용을 숫자로 정리했습니다.

대상 휴게소 8곳, 낮아지는 임대료 비중(최대 51%에서 8~9%대로), 선정 평가 기준까지 끝까지 읽으면 입점 신청 전에 확인할 체크포인트가 한눈에 들어옵니다.

최근 들어 1인 창업이나 소규모 매장으로 부업을 시작하려는 사람이 늘면서, 공공기관이 직접 운영하는 입점 기회에 대한 관심도 자연스럽게 커지고 있습니다.

고속도로 휴게소 직계약 시범사업이란 무엇인가요

중간 운영대행업체를 없애고 한국도로공사나 앞으로 설립될 공공관리회사가 입점업체와 직접 계약을 맺는 새 운영 방식입니다.

국토교통부가 2026년 7월 9일 발표한 고속도로 휴게소 운영 개편방안에 따르면, 기존에는 도로공사가 운영대행업체와 계약하고 운영대행업체가 다시 음식점·편의점 같은 입점업체를 들이는 3단계 구조였습니다.

이 구조에서 운영대행업체가 가져가는 수수료가 매출액 대비 평균 33%, 최대 51%에 달한다는 점이 문제로 지목됐고, 이번 시범사업은 그 중간 단계를 걷어내는 데 초점을 맞추고 있습니다.

• 운영대행업체 수수료가 매출의 평균 33%, 최대 51%까지 부과되는 구조
• 재계약 시점마다 임대료가 추가로 인상되는 경우가 반복됨
• 계약 기간이 짧아 입점업체가 인테리어나 설비에 투자하기 어려움
• 운영대행업체가 입점업체를 선정하는 과정이 외부에 잘 공개되지 않음

국토교통부는 이런 문제를 해소하기 위해 한국도로공사 산하에 별도의 공공관리회사를 새로 설립해 휴게소 운영을 전담시키는 방안도 함께 검토하고 있습니다.

다만 공공관리회사 설립에는 시간이 걸리기 때문에, 1차 시범사업 8곳은 회사 설립 전까지 한국도로공사가 직접 계약 주체 역할을 맡아 운영하게 됩니다.

그림처럼 구조 자체가 한 단계 줄어드는 것이 핵심이며, 이 변화가 뒤에서 설명할 임대료 인하와 소상공인 입점 기회로 이어집니다.

대상 휴게소와 추진 일정은 어떻게 되나요

여주, 대천, 군위, 장유, 월출산, 합천호 등 방향별로 나눠 총 8곳이 1차 시범 대상입니다.

참고로 전국 고속도로 휴게소는 200곳 안팎으로 알려져 있는데, 이번 시범사업은 그중 극히 일부인 8곳만 선정해 새로운 계약 방식을 먼저 시험해보고 문제점을 점검한 뒤 확대 여부를 결정하는 구조입니다.

휴게소	방향·위치
여주	인천방향
대천	서울·목포방향
군위	부산방향
장유	서부산방향
월출산	–
합천호	함양·울산방향

위 지점 중 일부는 상·하행을 각각 포함해 국토교통부 발표(2026년 7월 9일) 기준 총 8곳이 1차 시범 대상으로 묶여 있습니다.

한국도로공사는 2026년 7월 31일부터 8월 6일까지 이 8곳에 대한 사전규격을 공개하며 입찰 절차를 시작했습니다(SBS Biz·뉴시스, 2026년 7월 31일 보도).

단계	당초 계획	현재 상황
개편방안 발표	2026년 7월 9일	완료
사전규격 공개	2026년 7월 31일~8월 6일	완료
사업자 선정	2026년 9월까지	공고 지연 보도(2026년 9월, 아이뉴스24)
운영 개시	2026년 12월	2027년 설 명절 전후로 조정 가능성

이 글을 준비하면서 자료를 하나씩 대조해보니, 7~8월 보도에서는 2026년 12월 운영 개시를 목표로 한다고 나와 있었는데 9월 아이뉴스24 보도에서는 입찰 공고 자체가 늦어져 2027년 설 명절 무렵으로 일정이 밀렸다는 국회 지적이 함께 있었습니다.

시범사업은 아직 진행 중인 사안이라 일정이 다시 바뀔 수 있으므로, 입점을 고려한다면 한국도로공사 공고를 다시 확인하는 것이 안전합니다.

만약 1차 시범사업에서 임대료 인하 효과와 입점업체 만족도가 긍정적으로 평가되면, 국토교통부와 한국도로공사는 전국 휴게소로 직계약 구조를 순차 확대하는 방안을 검토할 것으로 예상됩니다. 반대로 소송이나 운영상 문제가 계속 불거지면 확대 시점은 더 늦춰질 수도 있습니다.

임대료가 얼마나 낮아지고 왜 창업 기회가 될까요

매출 대비 임대료 부담이 평균 33%, 최대 51%에서 8~9%대로 줄어들 것으로 국토교통부는 내다보고 있습니다.

구분	기존 구조	직계약 구조
계약 상대	운영대행업체	도로공사·공공관리회사
중간 수수료	매출의 평균 33%, 최대 51%	없음
입점업체 임대료 부담	간접(수수료에 포함)	8~9%대(관리비 별도)
선정 기준	임대료 입찰가 중심	가격·위생·서비스 종합평가

숫자로 체감하면 이렇습니다. 예를 들어 한 매장의 월 매출이 5,000만원이라면, 기존 구조에서 평균 수수료율 33%를 적용할 경우 매달 약 1,650만원을 운영대행업체에 내야 했습니다.

같은 매출에 직계약 구조의 목표치인 8~9%대를 적용하면 매달 약 400만~450만원 수준으로 줄어드는 셈입니다.

월 매출 가정	기존 구조(33%)	직계약 구조(8~9%)
5,000만원	약 1,650만원	약 400만~450만원
3,000만원	약 990만원	약 240만~270만원

물론 이는 평균 수수료율과 목표 임대료율을 단순 대입한 예시 계산이라, 실제 매장별 계약 조건과 관리비 산정 방식에 따라 차이가 날 수 있습니다.

품목	현재 평균가	국토부 목표가
아메리카노	4,800원	2,000원대

식재료비와 인건비 같은 다른 비용은 그대로 남아 있어서, 임대료가 낮아진다고 판매가가 자동으로 내려가는 것은 아니라는 점은 분명히 짚어둘 필요가 있습니다(2026년 7월 국토교통부 발표, 이투데이 보도 기준).

여기서 임대료 산정 방식도 짚어볼 필요가 있는데, 통상 휴게소 매장 임대료는 고정 금액이 아니라 매출에 비례해 매기는 ‘매출연동형’으로 운영됩니다.

그래서 매출이 적은 비수기에는 임대료 부담도 함께 줄어들지만, 매출이 늘어나는 성수기에는 임대료도 같이 늘어난다는 점을 염두에 둬야 합니다.

또한 공고에서 안내하는 임대료율과 별도로 공용 전기료·청소비 등 관리비가 추가로 부과되므로, 실제 부담은 임대료율 수치만으로 단정하기 어렵습니다.

입점을 준비하며 생기는 여유자금을 당장 쓰지 않고 굴려야 한다면 ISA계좌개설처럼 세금 혜택이 있는 통장도 함께 비교해볼 만합니다.

입점업체 선정 기준과 신청은 어떻게 하나요

임대료를 가장 높게 쓴 업체가 아니라 가격 제안과 위생관리 같은 운영 역량을 종합 평가해 선정합니다.

평가 요소	내용
권장업종 적합성	휴게소 성격에 맞는 업종인지
가격 제안·이행계획	구체적인 판매가와 실행 방안
위생관리 수준	식품 안전·청결 관리 체계
응찰 제한	최근 3년 이내 도로공사 퇴직·현직자, 배우자·직계가족 대표 법인 제외

최근 3년 이내 한국도로공사 퇴직자나 현직자, 이들의 배우자·직계가족이 대표인 법인은 입찰에 참여할 수 없도록 막아둔 점도 눈에 띕니다.

실제로 선정된 뒤에는 매출과 지출을 매일 기록하는 경리 관리가 바로 중요해지는데, 1인 매장이라도 초기 몇 달은 현금 흐름을 눈으로 확인하는 습관이 필요합니다.

신청 절차는 일반적인 공공기관 입찰과 비슷한 흐름으로 진행됩니다.

1. 한국도로공사 전자조달 시스템에서 해당 휴게소의 입찰 공고와 제안요청서를 확인합니다.
2. 사업계획서, 가격 제안서, 위생관리계획서 등 요구 서류를 준비해 기한 내 제출합니다.
3. 서류심사를 통과하면 발표평가나 현장실사 등 추가 평가를 거칩니다.
4. 최종 선정되면 한국도로공사(또는 향후 공공관리회사)와 임대차 계약을 체결합니다.

서류를 준비할 때는 사업자등록증, 재무상태를 증명할 자료, 위생관리 인증이나 경력을 보여줄 자료를 함께 갖춰두면 심사 과정에서 유리합니다. 평가 비중은 공고마다 조금씩 다르게 공개되므로, 각 공고문에 실린 배점표를 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

지금 주의해야 할 점은 무엇인가요

입찰 공고 지연과 기존 임차인과의 소송 이슈가 있어, 신청 전 공식 공고를 반드시 다시 확인해야 합니다.

아이뉴스24가 2026년 9월 보도한 내용에 따르면 국회에서 ‘7월에 입찰한다더니 공고도 못 냈다’는 지적이 나왔고, 직계약 전환 대상 휴게소 중 일부는 기존 임대차 계약 종료를 둘러싼 소송이 진행 중인 것으로 전해졌습니다.

제도가 시범 단계에서 바뀌고 있는 만큼, 구체적인 임대료율이나 신청 일정은 한국도로공사 전자조달 공고에서 최종 확인하길 권합니다.

신청 전에는 다음 항목을 함께 점검해두는 것이 좋습니다.

• 임대차 계약 기간과 갱신 조건이 공고문에 명시돼 있는지
• 임대료율 외에 부과되는 관리비 항목과 산정 기준이 무엇인지
• 계약 해지나 위약금 관련 조항이 어떻게 되어 있는지
• 해당 휴게소에 기존 임차인과의 분쟁이나 소송이 진행 중인지

특히 기존 임차인과의 소송이 진행 중인 휴게소는 운영 개시 시점이 추가로 늦춰질 가능성이 있으므로, 계약 전 한국도로공사에 현재 진행 상황을 직접 문의해보는 것을 권합니다.

정리하면 고속도로 휴게소 직계약 시범사업은 중간 유통 구조를 걷어내 임대료를 낮추고, 소상공인에게도 입점 문을 넓히려는 시도입니다.

다음 글에서는 비슷하게 구조를 바꾸는 다른 공공시설 입점 기회도 짚어볼 예정인데, 여러분은 고속도로 휴게소에 직접 매장을 낼 기회가 생긴다면 도전해보시겠나요. 댓글로 생각을 들려주세요.

자주 묻는 질문

고속도로 휴게소 직계약 시범사업은 언제부터 시작되나요

당초 2026년 12월 운영 개시를 목표로 했지만 입찰 공고가 늦어지며 2027년 설 명절 무렵으로 조정됐다는 보도가 있습니다. 정확한 시점은 한국도로공사 공고에서 다시 확인해야 합니다.

대상 휴게소 8곳은 어디인가요

여주, 대천, 군위, 장유, 월출산, 합천호 등 방향별로 나눠 총 8곳이 1차 시범 대상입니다(국토교통부 2026년 7월 9일 발표).

소상공인도 입점 신청을 할 수 있나요

네, 가격 제안과 위생관리 같은 운영 역량을 평가받아 신청할 수 있습니다. 다만 최근 3년 이내 도로공사 퇴직자·현직자와 그 배우자·직계가족이 대표인 법인은 제외됩니다.

휴게소 음식값이 실제로 싸지나요

중간 수수료가 사라지는 구조라 가능성은 있지만, 식재료비와 인건비 부담은 그대로 남아 있어 가격 인하가 보장되는 것은 아닙니다.

확인한 출처

• 국토교통부 공식 홈페이지
• 한국도로공사 공식 홈페이지

이 글은 2026년 11월 1일 기준으로 확인한 발표와 보도 내용을 바탕으로 작성했으며, 세부 일정과 임대료율은 시범사업 진행에 따라 달라질 수 있습니다.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

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글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록