종합부동산세계산기 2026년 세율과 공제금액, 세금 얼마나 나올까?

종합부동산세계산기란 무엇이고 누가 써야 할까요

종합부동산세계산기는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택·토지의 공시가격 합계가 기본공제액을 넘는 사람이 실제로 낼 세금을 미리 가늠해보는 도구다.

작년에 처음 종부세 고지서를 받아본 사람이라면 11월 말에야 홈택스 모의계산을 돌려보고 금액에 놀란 경우가 많았을 것이다. 직접 계산기를 돌려보면 공제금액과 세율 구간만 알아도 대략적인 금액이 바로 나온다.

대상은 1세대 1주택자, 다주택자, 법인 보유자로 나뉘고 각각 공제 기준이 다르다. 국세청에 따르면 과세기준일은 매년 6월 1일이며 이날 등기부상 소유자가 납세의무자가 된다.

특히 아래 상황이라면 계산기를 한 번 돌려보는 게 좋다.

• 공시가격 합계가 9억원 안팎이라 올해 처음 과세 대상이 될 수도 있는 경우
• 작년까지 1주택이었다가 상속·증여·분양권 당첨 등으로 올해 2주택 이상이 된 경우
• 혼인이나 동거봉양으로 세대원이 합가해 세대 구성이 바뀐 경우
• 연내 일부 주택을 매도할 계획이라 처분 시점에 따라 세액이 달라지는 경우

2026년 기준 공제금액과 공정시장가액비율은 얼마인가요

2026년 10월 현재 적용 기준으로 1세대 1주택자는 공시가격 합계 12억원까지, 다주택자나 법인은 9억원까지 공제받는다.

과세표준은 공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 정해진다. 이 비율이 낮을수록 실제 내는 세금이 줄어드는 구조다.

구분	2026년 10월 현재(현행)	개편안(국회 통과시 2027년~)
1세대1주택(거주)	12억원	14억원
1세대1주택(비거주)	12억원	9억원
일반(다주택 등)	9억원	거주비율 반영 산식
공정시장가액비율	60%	70~80%(단계적)

예를 들어 1세대1주택자가 공시가격 15억원 아파트 한 채를 보유했다면 공제금액 12억원을 뺀 3억원에 공정시장가액비율 60%를 곱한 1억8000만원이 과세표준이 된다.

반면 다주택자가 공시가격 합계 20억원을 보유했다면 공제금액 9억원을 뺀 11억원에 60%를 곱해 과세표준이 6억6000만원으로 크게 늘어난다. 같은 공시가격이라도 1세대1주택 여부에 따라 과세표준 차이가 이렇게 벌어진다.

기획재정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안에는 거주하는 1주택자의 공제를 14억원으로 늘리고, 거주하지 않는 1주택은 9억원으로 낮추는 내용이 담겼다.

다만 이 개편안은 국회 통과가 필요해 2026년 10월 현재는 시행되지 않았고, 통과되면 2027년 1월 1일 이후 적용될 예정이다. 국가법령정보센터에서 최종 통과 여부를 확인하는 게 안전하다.

종합부동산세 세율표, 올해 얼마나 내야 할까요

2026년 10월 현재 적용되는 세율은 과세표준 구간별로 2주택 이하는 0.5%부터 2.7%, 3주택 이상은 0.5%부터 5.0%까지 차등 적용된다.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억원 이하	0.5%	0.5%
3억~6억원	0.7%	0.7%
6억~12억원	1.0%	1.0%
12억~25억원	1.3%	2.0%
25억~50억원	1.5%	3.0%
50억~94억원	2.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%

예를 들어 과세표준이 10억원인 2주택 이하 보유자는 6억~12억원 구간 세율 1.0%가 적용되고 여기서 누진공제액을 뺀 금액이 산출세액이 된다. 정확한 누진공제액은 구간마다 다르게 고시되므로 홈택스 모의계산으로 직접 확인하는 게 가장 정확하다.

1세대1주택자는 산출세액에서 추가로 세액공제를 받을 수 있어 실제 부담이 표보다 낮아지는 경우가 많다.

구분	적용 기준	공제율
연령공제	60세 이상~65세 미만	20%
	65세 이상~70세 미만	30%
	70세 이상	40%
보유기간공제	5년 이상~10년 미만	20%
	10년 이상~15년 미만	40%
	15년 이상	50%
공제한도	연령공제+보유기간공제 합산	최대 80%

가령 70세 이상이면서 15년 이상 보유한 1세대1주택자는 연령공제 40%와 보유기간공제 50%를 더해 공제한도인 80%까지 세액공제를 받을 수 있다. 공제율이 높을수록 산출세액 대비 실제 납부액 차이가 커지므로 나이와 보유기간을 정확히 입력해야 계산기 결과가 맞는다.

종합부동산세계산기 사용법, 홈택스에서 어떻게 계산하나요

국세청 홈택스 홈페이지에서 세금모의계산 메뉴의 종합부동산세 간이세액계산을 찾아 들어가면 누구나 무료로 계산해볼 수 있다.

1. 국세청 홈택스 접속 후 공동인증서나 간편인증으로 로그인
2. 세금모의계산 메뉴에서 종합부동산세 선택
3. 보유 주택의 공시가격, 주택 수, 1세대1주택 여부 입력
4. 자동 계산된 과세표준과 예상 세액 확인

계산기를 돌리기 전에 아래 정보를 미리 준비해두면 한 번에 끝낼 수 있다.

• 보유 중인 주택별 개별 공시가격(국토교통부 부동산공시가격알리미 조회값)
• 본인과 세대원이 보유한 전체 주택 수
• 1세대1주택 특례(혼인·동거봉양 합가, 일시적 2주택 등) 해당 여부
• 연령공제·보유기간공제 대상이면 만 나이와 보유 개월 수

직접 몇 번 써보니 공시가격은 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 조회한 값을 그대로 입력하면 되고, 주택 수나 거주 여부를 잘못 체크하면 세율 구간 자체가 달라져 결과값이 크게 벌어졌다.

실제로 일시적 2주택 특례를 받을 수 있는데도 이를 체크하지 않고 돌리면 2주택 이하 기준이 아니라 다주택자 기준으로 잘못 계산돼 세액이 두 배 가까이 차이 나는 경우도 있었다.

처음 쓸 때는 보유 주택 수와 특례 해당 여부를 한 번 더 확인하는 게 실수를 줄이는 방법이다. 2026년 부동산 정책 조정과 대출이자 계산법도 함께 참고하면 세금과 대출 부담을 같이 가늠해볼 수 있다.

납부기간과 분납 조건, 한번에 다 내야 할까요

종합부동산세는 매년 12월 1일부터 15일까지 납부하며, 납부세액이 250만원을 넘으면 나눠 낼 수 있다.

고지세액	분납 가능액	분납 기한
250만원 이하	분납 불가, 전액 납부	–
250만원 초과~500만원 이하	250만원 초과분	납부기한 후 6개월 이내
500만원 초과	세액의 50% 이하	납부기한 후 6개월 이내

국세청 안내에 따르면 250만원 초과 500만원 이하는 250만원을 넘는 금액을, 500만원 초과는 세액의 50% 이하를 분납 신청할 수 있고 분납 기한은 납부기한으로부터 6개월 이내다.

예를 들어 고지세액이 400만원이면 250만원 초과분인 150만원을 분납할 수 있어 12월 15일까지 250만원만 내고 나머지 150만원은 다음 해 6월 15일까지 납부하면 된다.

고지세액이 800만원이라면 세액의 50%인 400만원까지 분납 가능해 1차로 400만원, 2차로 나머지 400만원을 6개월 이내에 나눠 낼 수 있다.

분납을 받으려면 납부기한인 12월 15일까지 홈택스나 관할 세무서에 분납신청서를 제출해야 하며, 신청하지 않고 기한만 넘기면 분납 혜택 없이 납부지연가산세만 붙는다는 점도 주의해야 한다.

고지서는 보통 11월 중순에 발송되니 늦어도 그때 종합부동산세계산기로 금액을 다시 돌려보고 현금을 미리 준비해두는 게 낫다.

2026년 종부세 개편안 통과되면 뭐가 달라지나요

개편안이 국회를 통과하면 주택 수 기준 차등세율이 없어지고 주택 가액 기준으로 세율이 단일화될 예정이다.

종합부동산세는 2005년 부동산 가격 안정을 목적으로 도입된 이후 정부가 바뀔 때마다 공제금액과 세율이 여러 차례 조정돼 왔다. 2026년 개편안 논의도 1세대1주택 실수요자의 부담은 낮추면서 다주택자와 법인 보유분에 대한 과세는 유지하는 방향으로 진행되고 있다.

기획재정부가 2026년 8월 발표한 안에서는 6억~12억원 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 오르고, 공정시장가액비율도 2027년 70%, 이후 단계적으로 80%까지 오르는 방안이 논의되고 있다.

다만 이는 발표 단계이고 국회 심의 결과에 따라 수치가 바뀔 수 있어, 세금 계획을 세울 때는 그때그때 국세청 공고를 다시 확인해야 한다.

종합부동산세계산기로 미리 돌려보면 개편안 적용 전후로 세금이 얼마나 달라지는지 가늠해볼 수 있다. 보유세 부담이 늘어날 가능성이 있는 만큼 고금리 적금으로 자금을 옮기는 전략을 같이 검토해보는 사람도 늘고 있다.

종합부동산세계산기 자주 묻는 질문

종합부동산세계산기는 어디서 무료로 쓸 수 있나요

국세청 홈택스 세금모의계산 메뉴에서 공동인증서나 간편인증으로 로그인하면 무료로 이용할 수 있다. 민간 부동산 플랫폼도 간이계산기를 제공하지만 정확한 금액은 홈택스 기준으로 다시 확인하는 게 안전하다.

공제금액 12억원은 1세대1주택이면 무조건 적용되나요

세대원 전원이 무주택이거나 혼인·동거봉양 합가 등 특례 요건을 충족해야 1세대1주택으로 인정된다. 요건이 애매하면 모의계산에서 1세대1주택 여부를 다르게 입력해 비교해보는 게 좋다.

종부세를 기한 안에 못 내면 어떻게 되나요

납부기한인 12월 15일을 넘기면 납부지연가산세가 붙고, 분납 신청을 하지 않고 미납하면 가산금이 계속 쌓인다. 250만원을 넘는 금액은 미리 분납 신청을 해두는 게 유리하다.

2026년 세제개편안은 언제부터 적용되나요

2026년 8월 발표된 개편안은 국회 통과를 전제로 2027년 1월 1일 이후부터 적용될 예정이며, 2026년 10월 현재는 아직 시행되지 않았다.

확인한 출처

• 국세청(종합부동산세 안내)
• 국가법령정보센터(종합부동산세법)
• 위키백과, 종합부동산세

이 글은 2026년 10월 기준으로 작성했으며, 세율·공제금액·개편안 진행 상황은 수시로 바뀔 수 있어 신청 전 국세청 홈택스나 공식 공고로 다시 확인하는 것을 권한다.

여러분은 올해 종부세 모의계산 결과가 작년과 비교해 어떻게 달라졌나요, 댓글로 경험을 나눠주시면 다음 글에 더 구체적으로 반영하겠다.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

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글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록