청약 가점 계산 시나리오별 점수 변화표로 신청 시기 미리 잡기

작년에 전셋집을 옮기면서 청약 가점을 처음 계산해봤는데, 무주택기간과 통장 가입기간이 매년 어떻게 쌓이는지 몰라 신청 시기를 한참 늦게 잡은 적이 있습니다. 이 글은 청약 가점 계산을 무주택기간, 부양가족수, 통장 가입기간 세 축의 시나리오별 점수 변화표로 정리해 언제 신청해야 유리한지 바로 확인하게 해줍니다. 끝까지 읽으면 본인 상황을 표에 대입해 몇 점인지, 어느 시점에 점수가 오르는지 바로 판단할 수 있습니다. 특히 서울 인기 단지는 가점 1~2점 차이로 당첨 여부가 갈리는 경우가 많아, 지금 몇 점인지보다 앞으로 몇 년 뒤 몇 점이 되는지를 미리 그려보는 편이 신청 전략을 세우는 데 훨씬 도움이 됩니다.

청약 가점제 84점 만점 구조

청약 가점 계산은 무주택기간·부양가족수·통장가입기간 세 항목의 합산입니다.

민영주택 일반공급 가점제는 무주택기간 최대 32점, 부양가족수 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점을 더해 총 84점 만점으로 계산됩니다. 무주택 기간은 만 30세(또는 혼인신고일)부터, 부양가족수는 본인을 제외한 직계존속·자녀 기준, 가입기간은 주택청약종합저축 가입일 기준으로 각각 산정합니다. 세 항목 중 하나라도 시나리오가 바뀌면 총점이 달라지므로, 아래 표에서 본인 상황을 하나씩 대입해보는 게 가장 빠릅니다.

예를 들어 만 35세 미혼 무주택자가 통장 가입 8년 차라면 무주택기간 6년 차 12점, 부양가족 0명 5점, 가입기간 8점을 더해 총 25점이 됩니다. 여기서 결혼해 배우자를 부양가족으로 올리면 곧바로 30점으로 오르는 식으로, 항목 하나만 바뀌어도 합계가 크게 움직입니다. 이 표는 민영주택 일반공급 가점제 기준이며, 신혼부부·생애최초 등 특별공급은 가점이 아니라 소득·자산 요건과 추첨·순위 방식으로 별도 심사되니 두 제도를 헷갈리지 않아야 합니다.

무주택기간 시나리오별 점수 변화

무주택기간은 1년마다 2점씩 늘어 15년 이상이면 32점 만점입니다.

기준일은 만 30세가 되는 시점이며, 그 전에 결혼했다면 혼인신고일부터 계산합니다. 같은 나이라도 결혼 시점에 따라 점수가 달라지니 본인 시나리오를 표에서 확인하세요.

무주택기간을 셀 때 자주 놓치는 부분은 시작점입니다. 만 30세가 되기 전 혼인신고를 했다면 그 날짜부터 계산하고, 세대원 중 한 명이라도 유주택 이력이 있으면 기간이 중간에 끊기거나 아예 0으로 다시 시작될 수 있습니다. 이혼이나 재혼으로 세대 구성이 바뀐 경우에도 각 시점의 등본 이력을 청약홈에서 다시 조회해 확인하는 편이 안전합니다.

부양가족수 시나리오별 점수 변화

부양가족 1명당 5점씩 올라가며 6명 이상이면 35점 만점입니다.

본인만 있으면 기본 5점부터 시작하고, 배우자·자녀·부모(동거 직계존속)를 부양가족으로 올릴 때마다 점수가 뛰므로 신생아 특별공급과 함께 계산해보는 게 좋습니다. 신생아 특공은 청년정책 지원금과 중복 검토가 가능한 경우가 많아 같이 확인하세요.

부양가족으로 인정받으려면 단순히 가족관계증명서에 이름이 있는 것만으로는 부족합니다. 배우자와 자녀는 주민등록등본에 함께 등재돼 있으면 되지만, 부모나 조부모 같은 직계존속은 신청자가 세대주이면서 3년 이상 계속 동거한 기록이 있어야 인정됩니다. 태아도 자녀로 인정되어 임신 중이라면 출산 전에 미리 가점에 반영할 수 있고, 재혼 가정의 배우자 자녀 역시 동거 요건을 채우면 부양가족으로 포함됩니다.

청약통장 가입기간과 신청 시기 캘린더

통장은 가입 후 1년마다 1점씩 늘어 15년이면 17점 만점을 채웁니다.

가입기간 점수는 매달 자동으로 쌓이므로 별도 신청 없이도 시점만 확인하면 됩니다. 다만 2026년 기준 월 납입 인정 한도가 25만 원으로 상향돼, 그동안 10만 원씩 넣었다면 남은 기간 동안 추가 납입으로 인정액을 채우는 전략도 가능합니다. 신청 적기를 가점 관리 캘린더로 미리 표시해두면 만점 시점을 놓치지 않습니다.

순위 산정에는 가입기간 점수 외에 지역별 예치금 기준도 함께 충족해야 합니다. 예치금이 모자라면 가입기간이 길어도 원하는 면적에 청약할 수 없으니, 신청 전 잔액을 반드시 채워둬야 합니다.

과거 10만 원씩 자동이체를 걸어둔 통장이라면 회차별 인정 한도가 25만 원으로 늘어난 만큼, 남은 기간 동안 추가 납입으로 인정 회차와 인정 금액을 함께 채우는 방법도 있습니다. 다만 한 달에 아무리 많이 넣어도 그달 인정 회차는 1회로 계산되므로, 밀린 회차를 한꺼번에 몰아 넣기보다 매달 25만 원씩 꾸준히 넣는 편이 유리합니다.

2026년 지역별 당첨 커트라인

2026년 상반기 서울 인기단지 최저 당첨가점은 69~74점까지 올랐습니다.

서대문구 연희동 드파인연희 전용 115㎡는 최저 가점 74점, 안양역센트럴아이파크수자인은 69점에서 당첨선이 형성됐습니다. 반면 수도권 외곽과 지방은 공사비 상승과 미분양 우려로 미달 단지가 속출하며 낮은 가점으로도 당첨되는 사례가 나오고 있습니다. 본인 가점이 60점 미만이라면 지방·수도권 외곽 단지를 함께 살펴보는 전략이 현실적입니다.

같은 서울 안에서도 편차가 커서, 강남3구·마용성 같은 선호 지역 재건축·재개발 단지는 만점에 가까운 가점이 아니면 사실상 당첨을 기대하기 어렵습니다. 반면 인천·경기 일부 택지지구나 지방 광역시 외곽은 40점대에서도 당첨 사례가 나오고 있어, 거주 지역을 넓게 볼수록 가점 부담이 줄어듭니다. 청약홈의 청약 경쟁률 조회에서 최근 3~6개월 치 단지별 최저 당첨가점을 직접 비교해보면 본인 점수로 노려볼 만한 권역을 구체적으로 좁힐 수 있습니다.

흔한 실수와 신청 전 체크리스트

가점을 잘못 계산해 부적격 처리되는 경우가 가장 흔한 실수입니다.

• 세대원 중 유주택자가 있으면 무주택기간이 0으로 계산될 수 있습니다.
• 부양가족은 주민등록등본 기준 동거 여부를 함께 충족해야 인정됩니다.
• 청약통장 가입기간은 예치금 요건도 함께 채워야 1순위 자격이 유지됩니다.
• 무주택기간 산정에서 분양권·입주권을 보유 중이면 주택으로 간주돼 무주택 기간이 끊길 수 있습니다.
• 가점제와 추첨제 물량 비중은 단지·면적별로 달라, 지원 전 공고문에서 본인이 지원하는 물량이 가점제인지 반드시 확인해야 합니다.
• 계약 관련 분쟁을 막으려면 계약금·위약금 기준도 미리 확인해두세요.

자주 묻는 질문

Q. 청약 가점은 어떻게 계산하나요?
무주택기간(최대 32점)과 부양가족수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점)을 더한 84점 만점 기준으로 계산합니다.

Q. 부부가 각자 청약통장이 있으면 가입기간을 합산하나요?
배우자 통장의 가입기간 일부를 합산 인정받는 제도가 있으니, 청약홈에서 본인 케이스를 직접 조회해 확인하는 게 정확합니다.

Q. 지방은 가점이 낮아도 당첨될 수 있나요?
네, 2026년 들어 수도권 외곽과 지방은 미달 단지가 늘어 낮은 가점으로도 당첨되는 사례가 나오고 있습니다.

Q. 신생아 특별공급은 몇 번 신청할 수 있나요?
입주자 모집 공고일 기준 2년 이내 출생한 자녀가 있으면 최대 2회까지 특별공급 기회가 주어집니다.

지금까지 청약 가점 계산을 무주택기간·부양가족수·통장가입기간 세 축의 시나리오로 살펴봤습니다. 본인 점수를 표에 대입해보고, 서울을 노릴지 지방·외곽으로 눈을 돌릴지 신청 시기부터 정해보세요. 특히 무주택기간과 통장 가입기간은 시간이 지나면 자연히 오르는 항목이니, 지금 점수가 낮더라도 언제 몇 점이 되는지 미리 계산해두면 다음 청약 회차를 조급하게 기다리지 않아도 됩니다. 정확한 회차별 커트라인은 반드시 청약홈에서 최신 공고를 확인하시길 권합니다. 여러분은 지금 가점으로 어느 지역을 노려볼 계획이신가요?

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