근저당설정 하는 방법, 등기까지 걸리는 시간과 처음 막히는 곳

집을 담보로 대출을 처음 받아 본 사람이거나, 매매 전 등기부등본에 찍힌 근저당설정을 어떻게 지워야 할지 막막한 분들을 위해 2026년 10월 기준으로 정리했다.

직접 대출 상담을 받아보고 말소 등기까지 챙겨본 경험을 보면, 채권최고액이 실제 대출금보다 110~120% 높게 잡힌다는 사실조차 모르고 등기부등본을 보고 놀라는 경우가 많았다.

등록면허세율 0.2%, 말소 비용 7,200원 같은 숫자만 알아도 불필요하게 돈을 더 쓰는 일을 막을 수 있어, 비용과 확인법, 말소 절차까지 한 번에 정리했다.

예를 들어 2억원을 대출받으면서 채권최고액을 120%인 2억 4천만원으로 잡았다면, 실제 빌린 돈은 2억원이지만 등기부에는 2억 4천만원이 찍혀 있는 것처럼 보여 매매 상대방이나 세입자가 오해하기 쉽다.

근저당설정이 정확히 무슨 뜻인가요

근저당설정은 돈을 빌려준 사람(은행 등)이 나중에 돈을 못 받을 경우를 대비해 부동산을 담보로 잡아두는 등기 절차다.

일반 저당권은 빌린 돈의 액수가 정확히 고정돼 있지만, 근저당권은 거래가 계속될 걸 가정해 최고 한도액(채권최고액)만 정해두고 그 범위 안에서 빌리고 갚는 걸 반복할 수 있게 만든 구조다.

그래서 마이너스통장이나 한도대출처럼 수시로 돈을 빌리고 갚는 상품에는 저당권 대신 근저당권이 쓰인다.

저당권과 근저당권, 등기부에서 뭐가 다르게 보이나요

등기부등본 을구를 보면 ‘저당권’인지 ‘근저당권’인지 권리 종류란에 그대로 표시되어 한눈에 구분된다.

구분	저당권	근저당권
채권액 표시	대출 시점 금액으로 고정	채권최고액이라는 한도만 고정
원금 상환 후	채권이 자동으로 소멸	다 갚아도 등기는 그대로 남아 별도 말소 필요
주로 쓰이는 경우	일시상환형 대출, 개인 간 차용	마이너스통장, 한도대출, 주택담보대출

• 저당권: 채권액이 고정, 대출금을 다 갚으면 자동으로 채권이 사라짐
• 근저당권: 채권최고액만 고정, 실제 빚이 0원이어도 등기는 남아있음
• 실무에서는 금융기관 대출의 대부분이 근저당권 방식으로 설정됨

채권최고액은 대출금의 얼마로 잡히나요

채권최고액은 보통 실제 대출금의 110~130% 수준으로 정해지는 게 일반적이다.

이자와 연체이자까지 포함해 은행이 나중에 돌려받을 금액을 넉넉하게 잡아두기 위한 것으로, 실제 대출금이 아니라 등기부에 적힌 이 채권최고액을 기준으로 세금이 매겨진다.

대출 성격	채권최고액 비율(대출금 대비)	비고
은행권 주택담보대출	110~120%	금융기관 내부 기준에 따라 다름
제2금융권·신협·새마을금고	120~130%	통상 은행보다 높게 설정
개인 간 차용(지인 등)	100~150%	당사자 합의로 자유롭게 정함

가령 신용도가 낮아 제2금융권에서 1억 5천만원을 빌렸다면 채권최고액이 1억 9,500만원(130%)까지 잡히는 식이다.

비율이 높을수록 이후 다른 대출을 추가로 받을 때 담보로 쓸 수 있는 여력이 줄어드니, 대출 전 상담 단계에서 채권최고액 비율을 꼭 물어보는 게 좋다.

이미 집에 근저당권이 하나 설정된 상태에서 추가로 대출을 받으면 ‘후순위 근저당권’이 새로 설정되는데, 경매가 진행될 경우 선순위 채권최고액을 먼저 변제하고 남은 금액 안에서만 후순위가 돈을 받을 수 있다.

전세를 구하는 입장이라면 등기부에 찍힌 모든 근저당권의 채권최고액을 합산해 집값과 비교해보는 습관이 중요하다.

대출 상담을 받아보면 담당자가 채권최고액을 미리 안내해주긴 하지만, 계약서에 작은 글씨로만 적혀 있어 서명 전에 꼭 직접 확인해 보는 게 좋다.

근저당설정비용은 얼마나 들까요

근저당설정비용은 채권최고액을 기준으로 등록면허세 0.2%, 지방교육세, 등기신청수수료, 법무사 수수료를 합쳐 계산한다.

지방세법에 따른 등록면허세는 채권최고액의 1,000분의 2(0.2%)이고, 지방교육세는 등록면허세액의 20%다. 산출세액이 6,000원보다 적으면 최저 6,000원이 적용된다.

항목	세율·금액	예시(채권최고액 1.2억원 기준)
등록면허세	채권최고액의 0.2%	240,000원
지방교육세	등록면허세의 20%	48,000원
등기신청수수료	방문 18,000원 / 전자 10,000원 / e-form 15,000원	10,000~18,000원
법무사 수수료	등기소·법무사별 상이	별도 견적 확인 필요

채권최고액 규모가 커질수록 세금 부담도 같이 커진다. 가령 채권최고액이 2억원이면 등록면허세 40만원, 지방교육세 8만원으로 세금만 48만원에 가깝고, 3억원이면 세금이 72만원 수준으로 늘어나니 대출 전에 채권최고액 비율만 낮춰도 설정비용을 꽤 아낄 수 있다.

법무사 수수료는 정액이 아니라 등기소 관할 지역과 법무사 사무소별로 10만~20만원 선에서 차이가 크므로, 은행이 지정한 법무사가 아니라 본인이 직접 비교해 선임할 수도 있다는 점을 알아두면 좋다.

실제로 수도권과 지방 소도시 법무사의 수수료 차이가 5만원 이상 나는 경우도 있었다.

채권최고액이 크지 않고 서류 작성에 자신이 있다면 등기신청수수료만 내고 본인이 직접 등기소를 방문해 셀프로 설정 등기를 접수할 수도 있지만, 은행이 법무사를 통한 설정을 대출 조건으로 요구하는 경우가 많아 실제로는 선택권이 제한적이다.

주택담보대출은 표준약관상 이 비용을 은행이 부담하는 경우가 많지만, 신용대출에 담보를 잡거나 제2금융권을 이용할 때는 고객이 직접 내야 하는 경우도 있으니 대출 계약서의 비용 부담 조항을 꼭 확인해야 한다.

등기부등본에서 근저당설정을 확인하는 방법

근저당설정 여부는 대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서(등기부등본)를 발급받아 을구를 보면 바로 확인된다.

확인할 때는 접수일, 접수번호, 채권최고액, 채무자, 근저당권자 다섯 가지를 같이 봐야 한다. 오래된 집일수록 대출을 처음 받았던 은행과 지금 등기부에 적힌 권리자가 다른 경우가 있는데, 이는 채권이 다른 기관으로 넘어갔거나 합병됐기 때문이다.

1. 대법원 인터넷등기소 접속 후 ‘부동산’ 메뉴 선택
2. 주소 또는 소재지 지번을 입력해 대상 부동산 검색
3. 열람(700원) 또는 발급(1,000원) 중 선택해 결제
4. 을구에서 ‘근저당권’ 표시, 순위번호, 채권최고액을 함께 확인

등기부등본에 근저당권이 여러 건 겹쳐 있다면 순위번호가 작을수록 먼저 설정된 선순위이며, 경매가 진행될 경우 선순위부터 순서대로 변제된다. 매매나 전세 계약 전에는 전체 근저당권의 채권최고액 합계가 매매가나 보증금에 비해 과도하게 높지 않은지 따져보는 게 안전하다.

• 열람·발급: 대법원 인터넷등기소에서 공인인증 없이도 열람 가능
• 발급 비용: 인터넷 열람 700원, 발급 1,000원 수준(변동 가능)
• 매매·전세 계약 전에는 계약일 당일 재발급해서 최신 상태인지 다시 확인

대출 다 갚으면 근저당설정 말소는 어떻게 하나요

대출을 전부 갚아도 근저당설정은 자동으로 지워지지 않으므로, 은행에서 해지증서를 받아 따로 말소등기를 신청해야 한다.

신청은 원칙적으로 소유자와 근저당권자가 공동으로 하며, 실제로는 은행이 위임장과 해지증서, 등기필정보를 넘겨주고 본인이나 법무사가 접수하는 방식이 흔하다. 말소 등기는 채권최고액과 관계없이 부동산 1건당 정액으로 비용이 나온다는 점이 설정 때와 다르다.

1. 대출 완제 후 은행 창구 또는 모바일 앱에서 해지증서, 위임장, 등기필정보 수령
2. 관할 등기소를 확인하고 말소등기 신청서 작성(인터넷등기소 전자신청도 가능)
3. 등록면허세·지방교육세 7,200원을 위택스에서 미리 납부
4. 등기소 방문 또는 전자 접수로 서류 제출
5. 처리 완료 후 등기부등본을 재발급해 말소 여부 최종 확인

구분	금액
등록면허세(말소)	6,000원
지방교육세	1,200원
소계	7,200원
등기신청수수료·법무사 비용	별도(건당 상이)

방식	총비용(대략)	소요 시간
본인이 직접 셀프 말소	7,200원 + 등기신청수수료	서류 준비 포함 1~2일
법무사 위임	7,200원 + 등기신청수수료 + 수수료 3만~7만원	서류 전달 후 2~5일

말소 등기를 직접 챙겨보면 법무사 견적이 등기소마다 조금씩 달라서, 서류를 받자마자 바로 접수하지 말고 두세 곳에 전화로 비용을 물어본 뒤 진행하는 쪽이 유리했다.

접수 후 처리까지는 보통 2~5일 걸리고, 그 사이에는 등기부에 기존 근저당이 그대로 남아 보일 수 있어 인터넷등기소의 ‘등기신청사건 처리현황 조회’로 접수 여부를 확인하면 된다.

2026년 이후 근저당설정, 앞으로 어떻게 달라질까요

2026년 들어서도 근저당설정의 기본 틀(채권최고액 방식, 등록면허세 0.2%)은 그대로 유지되고 있지만, 등기 신청 절차는 전자화가 꾸준히 확대되는 흐름이다.

대법원 인터넷등기소를 통한 전자신청 비중이 늘면서 방문 신청 대비 수수료가 더 저렴한 구조(전자 10,000원 vs 방문 18,000원)가 자리를 잡아가고 있고, 금리 변동기에는 대출을 갈아타면서 기존 근저당을 말소하고 새로 설정하는 사례도 늘어난다.

특히 말소등기처럼 절차가 단순한 등기는 법무사를 거치지 않고 본인이 전자서명으로 직접 접수하는 사례도 늘고 있지만, 공동인증서나 간편인증 수단이 없는 고령층이라면 여전히 방문 신청이 더 수월할 수 있다.

대출을 갈아타기 전에는 2026년 부동산 정책과 이자계산기로 대출이자를 미리 확인해보면 설정비용까지 포함한 실제 부담을 가늠하기 쉽다.

금리가 더 내려가면 기존 대출을 갚고 낮은 금리로 재설정하려는 수요가 늘 텐데, 그때마다 채권최고액 기준 설정비용과 말소비용이 이중으로 들 수 있으니 갈아타기 전 총비용을 먼저 계산해보는 걸 권한다.

근저당설정 자주 묻는 질문

근저당설정비용은 누가 내나요

주택담보대출은 은행 표준약관에 따라 은행이 부담하는 경우가 많지만, 상품과 금융기관에 따라 고객 부담인 경우도 있어 대출 계약서를 직접 확인해야 한다.

근저당설정만 보고 실제 빚이 얼마인지 알 수 있나요

채권최고액은 실제 빚의 110~130% 수준으로 부풀려 잡은 한도이므로, 등기부등본만으로는 정확한 잔액을 알 수 없고 은행에 직접 확인해야 한다.

근저당설정 말소를 안 하면 어떤 불이익이 있나요

대출을 다 갚아도 말소하지 않으면 등기부에 근저당이 남아 매매나 재대출 시 불필요한 오해와 서류 요청이 생길 수 있어, 상환 즉시 말소등기를 챙기는 게 안전하다.

확인한 출처

• 국가법령정보센터 – 지방세법(등록면허세 세율)
• 대법원 인터넷등기소 – 등기신청수수료 및 등기사항증명서 발급
• 위택스 – 등록면허세 신고·납부

2026년 9월 기준으로 확인한 내용이며, 세율과 수수료는 지방세법 개정이나 등기소 예규에 따라 바뀔 수 있으므로 신청 전 관할 등기소나 위택스에서 최신 기준을 다시 확인하는 걸 권한다.

여러분은 근저당설정비용을 직접 부담해본 적 있나요, 댓글로 경험을 나눠주시면 다음 글에 참고하겠습니다.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

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글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록