부동산 경매 유찰률 낙찰가율 3년 데이터, 지금 들어가면 수익 날까?

경매로 집을 사면 싸게 산다는 말만 믿고 들어갔다가 명도 비용과 대출 이자로 오히려 손해를 보는 사람이 적지 않다.

이 글은 2026년 10월 기준으로 2023년부터 올해까지 부동산 경매 낙찰가율과 유찰률이 실제로 어떻게 움직였는지 수치로 확인하고, 지금 입찰해도 되는 시점인지 판단 기준을 정리한 글이다.

경매 초보자이거나 재테크 목적으로 경매를 처음 알아보는 독자를 기준으로 썼다.

초보자들이 가장 궁금해하는 건 “지금 들어가면 늦은 건 아닐까”라는 타이밍 질문인데, 이 질문에 답하려면 최근 3년간 신청건수·유찰률·낙찰가율이 함께 어떻게 맞물려 움직였는지를 같이 봐야 한다.

세 지표 중 하나만 보고 판단하면 신청은 늘었는데 가격까지 높은 과열 구간에 들어가거나, 반대로 유찰이 반복되는 저가 물건만 쫓다가 권리관계가 복잡한 사건에 발을 들이는 실수를 하기 쉽다.

경매 낙찰가율, 3년 사이 이렇게 바뀌었다

서울 아파트 경매 낙찰가율은 2026년 1월 107.8%로 정점을 찍은 뒤 3월 99.3%까지 떨어졌다.

법원행정처 통계를 인용한 헤럴드경제 보도(2026년 1월 25일)에 따르면 전국 경매 신청 건수는 2022년 7만7,459건에서 2025년 12만1,261건으로 3년 만에 56% 넘게 늘었다. 고금리가 길어지면서 이자를 못 버틴 집주인이 늘었다는 뜻이다.

연도	경매 신청건수	전년 대비
2022년	77,459건	–
2023년	101,150건	+30.6%
2024년	119,312건	+18.0%
2025년	121,261건	+1.6%

신청건수가 늘었다고 해서 모든 지역, 모든 평형에서 매물이 쏟아지는 건 아니다. 서울·경기 등 수도권 아파트는 여전히 입찰 경쟁이 붙는 반면, 지방 중소도시의 다세대·단독주택은 한 번에 응찰자가 없어 유찰되는 사례가 흔하다.

즉 신청건수 증가는 “경매 매물이 많아졌다”는 신호일 뿐, “싸게 살 기회가 늘었다”는 뜻과는 다르다는 점을 먼저 구분해야 한다.

유찰이 왜 이렇게 늘었나요

유찰이 늘어난 핵심 원인은 임의경매 급증과 대출 규제 강화가 동시에 겹쳤기 때문이다.

임의경매 개시결정등기 신청 통계를 인용한 보도에 따르면 2025년 임의경매는 3만9,059건으로 2022년 2만4,101건보다 62% 급증했다.

2022년 터진 깡통전세·전세사기 여파가 아직 끝나지 않았고, 다주택자 대출 만기 연장 제한 같은 금융 규제가 겹친 영향이다.

유찰이 반복되는 물건 특징	실제 의미
선순위 임차인 존재	보증금 인수 위험, 명도 지연 가능성
관리비 장기 연체	공용부분 연체분을 낙찰자가 떠안을 수 있음
감정가 25억 초과 고가 물건	2026년 2~3월 낙찰가율이 두 달 만에 111%에서 92%대로 급락
3회 이상 유찰	최저매각가격이 감정가의 50~70%대까지 낮아진 상태

표에 정리한 네 가지 특징 중 두 가지 이상이 겹치는 물건은 특히 주의가 필요하다.

예를 들어 선순위 임차인이 있으면서 관리비까지 수백만 원 연체된 아파트는 낙찰받은 뒤에도 명도소송과 관리비 정산을 동시에 처리해야 해서, 겉으로 보이는 최저매각가격보다 실제 투입 비용이 훨씬 커질 수 있다.

입찰 전에는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사보고서 세 가지 서류를 교차로 확인해 임차인의 대항력과 우선변제권 여부를 반드시 가려내야 한다.

지금 들어가면 수익이 날까요

2026년 3월 기준 서울 아파트 경매는 감정가보다 비싸게 사는 구간을 지나 다시 냉각되는 흐름이다.

경매 낙찰 통계를 집계하는 업계 자료를 보면 서울 아파트 낙찰가율은 2025년 10월 97.0%에서 꾸준히 올라 2026년 1월 107.8%로 최고점을 찍었다.

이후 2월 101.7%, 3월 99.3%로 다시 내려왔는데, 이는 감정가보다 비싸게 낙찰받던 과열 구간이 끝나고 있다는 신호다.

특히 감정가 25억 원 초과 고가 아파트는 1월 125.6%에서 3월 92.2%로 두 달 사이 33.4%포인트나 낮아졌다.

시점	서울 아파트 낙찰가율
2025년 10월	97.0%
2025년 11월	101.4%
2026년 1월	107.8%(최고점)
2026년 2월	101.7%
2026년 3월	99.3%

개인적으로 입찰가를 써본 경험으로 보면, 뉴스에 낙찰가율이 올랐다고 나올 때는 이미 경쟁이 붙어 늦은 경우가 많았다. 반대로 수치가 꺾이기 시작한 지금 같은 구간에서 발품을 팔면 단독 응찰이나 2명 이내 경쟁 물건을 더 쉽게 찾을 수 있었다.

다만 수치가 꺾였다고 해서 모든 물건이 저평가된 건 아니다.

로얄동·로얄층처럼 선호도가 높은 물건은 시장이 식어도 여러 명이 동시에 응찰해 100%를 쉽게 넘기고, 반대로 고층·저층 끝 라인이나 향이 안 좋은 물건은 숫자가 낮게 나와도 실거래가 대비로는 충분히 싼 게 아닌 경우가 있다.

입찰 전에는 숫자 자체보다 같은 단지, 같은 평형의 최근 3개월 실거래가를 먼저 뽑아보고 그 가격과 비교하는 순서로 접근하는 게 안전하다.

지역별로는 얼마나 차이 날까요

수도권과 비수도권은 매각률과 매각가율 차이가 커서 같은 기준으로 비교하면 안 된다.

경매 통계 서비스 리치고 집계(2025년 9월~2026년 8월 기준)에 따르면 경기도는 매각률 25.0%, 매각가율 65.9%였고, 경북은 매각률 20.8%, 매각가율 49.6%에 그쳤다.

전국 기준으로는 2025년 매각률이 21.9%로, 2021년 42.6%의 절반 수준까지 떨어졌다는 점도 함께 봐야 한다.

지역	경매 진행건수	매각건수	매각률	매각가율
경기	68,298건	17,089건	25.0%	65.9%
경북	14,769건	3,071건	20.8%	49.6%
전국(2025년)	–	–	21.9%	–

매각률이 20%대라는 건 경매로 나온 물건 5건 중 1건만 주인을 찾고 나머지는 유찰되거나 취하된다는 뜻이다. 지방 물건일수록 유찰이 반복돼 최저가가 많이 낮아지지만, 그만큼 환금성도 떨어진다는 점을 같이 따져야 한다.

수도권과 지방의 매각가율 차이(65.9% 대 49.6%)는 단순히 “지방이 더 싸다”는 뜻이 아니라, 지방 물건은 한 번 유찰될 때마다 최저매각가격이 더 크게 떨어지는데도 여전히 응찰자가 안 붙는다는 뜻으로 읽어야 한다.

실제로 지방 소도시의 소형 다세대는 네다섯 차례 유찰을 거쳐 감정가의 30~40%까지 떨어진 뒤에야 겨우 낙찰되는 경우도 있는데, 이런 물건은 매수 후 재매각이나 임대가 쉽지 않아 수익률 계산을 보수적으로 잡아야 한다.

경매 물건 확인은 어디서 하나요

경매 물건은 대한민국 법원 법원경매정보 사이트에서 누구나 무료로 확인할 수 있다.

사건번호, 매각기일, 최저매각가격, 임차인 현황까지 전부 공개되므로 중개업소를 거치지 않고도 직접 조사할 수 있다. 다만 서류상 권리관계만 보고 들어가면 현장에서 생각 못한 명도 비용이 추가되는 경우가 많아, 반드시 임장을 거쳐야 한다.

처음 경매를 접하는 사람은 사이트 화면부터 낯설게 느껴질 수 있는데, 상단의 “물건상세검색”에서 법원·지역·용도·감정가 범위를 지정하면 조건에 맞는 사건만 걸러서 볼 수 있다.

사건을 클릭하면 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서를 각각 PDF로 내려받을 수 있으므로, 입찰 전 최소한 이 세 가지 서류는 출력해서 꼼꼼히 읽어보는 걸 권한다.

단계	해야 할 일
1	법원경매정보 사이트에서 지역·용도·가격대로 물건 검색
2	사건번호별 매각기일, 최저매각가격, 임차인 현황 확인
3	현장 임장으로 점유 상태, 관리비 연체, 주변 시세 재확인
4	입찰보증금(최저매각가격의 10%) 준비 후 입찰표 작성
5	낙찰 후 매각허가결정과 대금 납부, 이후 명도 절차 진행

초보자가 흔히 하는 실수 3가지

경매에서 손해 보는 사람은 대부분 서류 확인을 건너뛰고 낙찰가율 숫자만 보고 들어간다.

• 최저가만 보고 입찰가를 결정한다: 2026년 1월처럼 낙찰가율이 107%를 넘던 시기에는 최저가가 아니라 실거래가 대비 적정가를 기준으로 써야 한다. 최저가의 110%를 써냈다는 이유만으로 안심했다가, 실거래가보다 비싸게 낙찰받고 되파는 데 어려움을 겪는 사례도 적지 않다.
• 선순위 임차인 보증금을 확인하지 않는다: 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있으면 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 수 있다. 전입일과 확정일자, 말소기준권리가 되는 (근)저당권 설정일을 날짜 순서대로 비교해 대항력 유무를 먼저 따져야 한다.
• 명도 비용과 대출 가능 여부를 미리 계산하지 않는다: 낙찰 후 경락잔금대출이 생각보다 덜 나오는 경우가 있어, 후순위담보대출 금리와 한도까지 미리 알아보는 게 안전하다. 점유자가 이사비를 요구하며 퇴거를 미루면 명도소송과 강제집행에 추가로 몇 달이 걸릴 수 있다는 점도 자금 계획에 넣어야 한다.
• 사건 취하·변경 가능성을 확인하지 않는다: 채무자가 매각기일 직전에 빚을 갚으면 경매가 취하되거나 기일이 변경될 수 있다. 입찰 당일 법원에 가기 전 법원경매정보에서 사건 진행 상태를 다시 한번 확인해야 헛걸음을 줄일 수 있다.

금융위원회 발표에 따르면 2026년 7월부터 3단계 스트레스 DSR이 시행돼 스트레스금리가 1.50%로 올라갔다. 대출 한도가 더 줄어든 만큼, 경락잔금대출에 의존해 입찰가를 높게 쓰는 건 2026년 하반기부터 더 위험해졌다.

아파트 대신 오피스텔 수익률과 세금을 함께 비교해보는 것도 선택지가 될 수 있다.

확인한 출처

자주 묻는 질문

부동산 경매 낙찰가율이 100%를 넘으면 손해인가요

꼭 손해는 아니다. 감정가가 시세보다 낮게 잡힌 물건이라면 낙찰가율이 100%를 넘어도 실거래가보다는 싸게 사는 경우가 있다. 다만 2026년 1~2월처럼 과열이 심할 때는 실거래가와 꼭 비교해봐야 한다.

유찰이 몇 번 되면 입찰해도 안전한가요

유찰 횟수만으로 안전 여부를 판단할 수는 없다. 3회 이상 유찰된 물건은 최저가가 크게 낮아지지만, 선순위 임차인이나 복잡한 권리관계 때문에 유찰이 반복된 경우도 많아 등기부와 임차인 현황을 먼저 확인해야 한다.

경매로 낙찰받으면 바로 입주할 수 있나요

바로 입주하기 어려운 경우가 더 많다. 기존 점유자가 자진 퇴거하지 않으면 인도명령과 강제집행 절차를 거쳐야 하므로, 입찰 전에 명도까지 걸리는 기간과 비용을 미리 계산해두는 게 안전하다.

경매 입찰보증금은 얼마나 준비해야 하나요

최저매각가격의 10%가 기본이다. 재경매 사건은 법원에 따라 20~30%까지 올라갈 수 있어, 입찰 전 해당 사건 공고문에서 보증금 비율을 반드시 확인해야 한다.